Новости

Чем интересен рынок недвижимости Швейцарии для инвесторов? 06.07.2011

Новости недвижимости, Швейцария. Известный афоризм инвесторов гласит: Швейцария – это страна, где не зарабатывают капиталы, в Швейцарии прибыль, полученную в других частях планеты, лишь хранят и защищают от всяких невзгод, сохраняя ее и разумно приумножая. О швейцарских банках, как тихой гавани для хранения инвестиций, известно каждому человеку, поэтому неудивителен бычий тренд швейцарского франка, из года в год продолжающего расти за счет притока иностранного капитала в швейцарские банки. Но... для любого инвестора важно не только следовать за устоявшимся трендом, но и видеть новые тенденции в рамках данного тренда. На что же еще слабо обращают внимание инвесторы всего мира, работая со Швейцарией, соответственно, какие новые инвестиционные возможности могут открыться потенциальным инвесторам?

Новый тренд: на что еще слабо обращают внимание инвесторы всего мира, работая со Швейцарией?

Кроме банковских инвестиций Швейцария интересна вложениями в область недвижимости, которая из года в год показывает устойчивый рост благодаря:
• непрекращающемуся притоку иностранного капитала;
• развитию туристического бизнеса;
• благоприятному не только природно-климатическому, политическому, но и инвестиционному климату в государстве;
• открытию многочисленных офисов, растущих как грибы после дождя, акционерных обществ (AG), в т.ч. с выпуском акций на предъявителя.

Согласитесь, неудивительно, что количество офисов, как и отелей, частных апартаментов, комфортабельных шале (дача в швейцарском стиле) в этом альпийском государстве растет ежегодно. Значит, устойчиво и планомерно растут цены на все виды недвижимости в Швейцарии.

Как ипотека швейцарских банков помогает получить высокий доход от недвижимости

Рост цен на швейцарскую недвижимость происходит одновременно с другой важной тенденцией – низкими процентами по ипотечным кредитам швейцарских банков, создавая для инвесторов уникальную ситуацию:
• покупка недвижимости в Швейцарии – возможность сохранить и защитить свой капитал;
• рост цен на недвижимость в Швейцарии обгоняет ставку на ипотеку в данной стране.

При вопросе инвестирования в коммерческую недвижимость, Швейцария – одна из самых привлекательных стран:
• интерес к швейцарской недвижимости.
Коммерческая недвижимость в Швейцарии интересна, в первую очередь, как надежный способ капитализации средств (инфляция в стране составляет порядка 1-2%, тогда как чистая доходность от сдачи объекта в аренду достигает 5-8% на вложенный капитал);
• сопутствующие платежи.
При этом все заботы по техобслуживанию, улаживанию вопросов с арендаторами, управлению счетами и уплате налогов берет на себя управляющая компания, гонорар которой обычно составляет порядка 6-8% от дохода по арендной плате;
• ипотека в стране. В Швейцарии покупка коммерческой недвижимости, как правило, осуществляется за счет ипотечного кредитования (в том числе и иностранными инвесторами!).

Варианты получения прибыли. Один из самых распространенных – это арендные платежи. Доход в этой сфере может достигать 10%, даже если нанять управляющую компанию, которая возьмет на себя все организационные вопросы с арендаторами, платежами и налогами, а стоимость услуг такой компании составляет около 7% от дохода, полученного от аренды.

Какие возможности открывает Швейцария для иностранных инвесторов?

Как пояснили эксперты кафедры недвижимости Академии форекс и биржевой торговли Masterforex-V, для увеличения размера собственных средств швейцарская коммерческая недвижимость очень привлекательна, так как инфляция в этой стране составляет менее 1%. За последние четыре десятилетия рост цены Швейцарской недвижимости составляет 3-4% в год:
• бизнес в Швейцарии.
В Швейцарии рады видеть инвесторов во всех сферах экономики. Иностранцам открыты двери для учреждения местных компаний. Однако в состав учредителей должен входить резидент страны, будь то физическое или юридическое лицо, а управляющим компании может быть только Швейцарский подданный. Больше всего регистрируются предприятия, являющиеся Акционерными Обществами, так как они имеют льготы при финансировании и заключении договоров. Сумма уставного капитала должна быть не менее 100.000 швейцарских франков. Число участников Акционерного Общества должно быть не менее трех. Ежегодно должен проводиться аудит. Ежегодное содержание обойдется от 10.000 до 20.000 швейцарских франков;
• цены на недвижимость.
Если брать во внимание постоянный рост цен на недвижимость в Швейцарии, то можно констатировать, что инвестирование своих средств в коммерческую или же жилую недвижимость может являться вполне удачным капиталовложением. По итогам 1-го полугодия 2011 г. стоимость жилья в Швейцарии выросла в среднем на 5%. Нужно понимать, что покупка недвижимости в чужой стране значительно труднее чем, скажем, покупка жилья в родной стране. Это обусловлено рядом причин и факторов, среди которых отметим:
- специфику и особенность подхода законодательства в отношении нерезидентов страны;
- особенности строения рынка недвижимости этого государства;
• принятие решения банком.
Как правило, банк рассматривает документы и принимает решение о финансировании сделки на протяжении 2-3 недель, после чего дает ответ. Важно отметить, что банки Швейцарии практикуют индивидуальный подход к каждому клиенту. Для работы с иностранными клиентами в банках созданы специальные отделы. В случае если клиент уже кредитовался в определенном банке и у него есть положительная кредитная история, то решение принимают достаточно оперативно. После подтверждения о финансировании предприятия между сторонами заключается договор купли-продажи независимым нотариусом, который и регистрирует сделку;
• закон ограничивающий приобретение земли иностранцами-нерезидентами.
Этот закон распространяется лишь на жилую недвижимость. Иностранец имеет право приобрести не больше 200 кв. м жилплощади, и не больше 1000 квадратных метров земельного участка. Также ограничения касаются и сроков перепродажи: не ранее 5 либо 10 лет во избежание спекуляций на рынке. Правда в этом случае могут быть исключения, например, если собственник докажет, что у него, к примеру, ухудшилось здоровье или же он находится в трудном финансовом положении, а также, что это произошло уже после покупки недвижимости;
• квоты на приобретение недвижимости.
В Швейцарии ежегодно выдается порядка 1500 квот-разрешений, которые дают право купить жилую недвижимость иностранцами. Эти квоты в основном распределены по кантонам, живущим исключительно за счет туризма. Наибольшее количество разрешений, как правило, ежегодно имеют кантоны так называемой "французской Швейцарии" (Вале, Во), а также "немецкой Швейцарии" (назв. Граубюнден), и части "итальянской Швейцарии" (Тичино). Женевы и Цюриха в этом списке нет;
• отношение риэлторов к иностранным покупателям. Цена недвижимости в Швейцарии отличается в зависимости от того, кто является покупателем. Швейцарцы хорошо понимают, что нужно именно выгодно продать недвижимость иностранцу, получив при этом наиболее высокий доход. Это касается скорее коммерческой недвижимости – ресторанов, гостиниц и жилой недвижимости, в меньшей степени – складских, офисных и производственных помещений, т.е. недвижимости, которая сдается в аренду. Стоит иметь в виду, что для нерезидентов стоимость определенного объекта недвижимости может превышать реальную стоимость;
• популярные кантоны среди инвесторов. Не все знают, что в Цюрихе и Женеве покупать недвижимость нерезидентам Швейцарии запрещено. Кантон Вале, кантон Во (регион располагающийся неподалеку Женевского озера, Монтрё), Женева и Цюрих – регионы, наиболее известные иностранным инвесторам. Но стоит иметь в виду, что рынок Женевской недвижимости является очень сложным и подверженным сильным колебаниям цен. Спрос на недвижимость очень высок со стороны инвесторов:
• предложения коммерческой недвижимости. Стоимость аренды офисных помещений зависит от региона и колеблется в районе цены €700-1000 за кв. м в год. Важно отметить, что в Швейцарии доходность от сдачи в аренду коммерческой недвижимости в среднем составляет порядка 6-7%. В Женеве и Цюрихе, из-за высокого спроса, доходность на 1,5-2% выше, нежели в других регионах;
• возможности для частных инвесторов. Рынок коммерческой недвижимости, которая стоит 5-20 млн. CHF, особенно интересен для частных иностранных инвесторов. Причиной является то, что местные швейцарские инвесторы (пенсионные фонды, страховые компании) по ряду разных причин стремятся инвестировать в более дорогую недвижимость стоимостью 20-30 млн. CHF;
• сдача в аренду частной недвижимости. Собственник может сдавать свою недвижимость не более одиннадцати месяцев в год. Управляющая компания подписывает договор с владельцем, в котором указывается конкретные сроки сдачи жилья, стоимость аренды и прочие платежи;
• схема оформления недвижимости. При оформлении недвижимости в Швейцарии важным является соблюдение всех формальностей законодательства этой страны:
- заключить договор о намерениях;
- чтобы забронировать недвижимость, следует перечислить залоговую сумму;
- далее на счет нотариуса, который оформляет сделку, перечисляется сумма стоимости объекта;
- в реестре прав собственников производится регистрация;
• налог на собственность. Налоговое законодательство этой страны очень лояльно, и считается лучшим в Европе, как для физических, так и для юридических лиц. На сегодняшний день существуют такие налоги: около 0,4% от вложенных средств на имущество и приблизительно 0,5% от налоговой стоимости объекта на земельный налог.

Стабильность швейцарского франка

Очевидно, что покупка швейцарских франков под час мирового кризиса является одной из самых стабильных и надежных инвестиций.

Курс швейцарского франка находится под давлением в краткосрочной перспективе и заканчивает коррекцию АВС волнового уровня Н2 к долгосрочному восходящему тренду. Эксперты факультета детального изучения торговой системы Masterforex – V поясняют, что цена, пробив пивот МФ, сделала остановку в области наклонного канала. Однако индикатор АО подсказывает нам, что мы имеем дело с потенциально разворотным импульсом в сторону долгосрочного тренда.

Момент истины к нему и пробитие сопротивления на отметке 1,1934 сформирует бычий ФЗР волнового уровня Н1. Дальнейшее восходящее движение будет происходить в волне а(С) или С того же уровня. После пробития следующего сопротивления в области максимума прошлой недели – 1,2091, можно ожидать новых ценовых рекордов в волне а(С) или С волнового уровня не ниже Daily1. Срыв восходящего движения продолжит коррекцию в фигуре продолжения тренда «Собака Баскервилей Элдера МФ» уровня Н4, и поддержку цена встретит на отметке 1,1731.